Недействительность сделок с квартирами

Судебным расторжением заканчивается 3 % сделок с недвижимостью. Особая зона риска — вторичный рынок жилья (2/3 всего рынка).Срок возврата имущества по сделкам, признанными ничтожными — три года. В течение этого срока прежний владелец может предъявить свои права. Продавцы квартиры могут опротестовать сделку на основании ими же допущенных нарушений законодательства, и суд возвращает стороны в первоначальное положение. По теории, приобретённое честным путём имущество не может быть отобрано ни по какой причине. В жизни же последний покупатель жилья, одна из сделок с которым оспорена, лишается всего — кроме оценочной стоимости МБТИ. Исключений в судебной практике я не помню. 

Основания признания сделки недействительной: 
— совершение недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171, 176 ГК); 
— совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК); 
— совершение лицом, имеющим недостаточные полномочия (ст. 173 ГК); 
— совершение лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК); 
— совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (ст. 178-179 ГК); 
— отчуждение совместного имущества супругов без согласия одного из них (ст. 34 СК); 
— появление не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире, или имеющих право собственности на неё, поскольку порядок проведения проверки прав на недвижимость не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…») 
— появление наследников по закону или завещанию (ст. 530 и 532 ГК) 
— появление иждивенцев, престарелых, несовершеннолетних (ст. 535 ГК) 
— появление служащих в армии 
— появление находившихся в тюрьме 
— появление лиц, чьи права нарушены при приватизации (Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли — ст. 252 ГК РФ); 
— мошенничество с недвижимостью (в результате подделки, подлога документов, нарушение требований к условиям и форме (требования к документам — ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав…») 
— продажа ненадлежащим продавцом (напр., взятой в аренду квартиры) 
— смерть владельца 
— продажа с намеренным ущемлением интересов третьего лица 

Договор с заниженной продажной ценой признается судом недействительным по заранее подготовленному основанию, стороны возвращаются в исходное официальное состояние. Двусторонняя реституция, так сказать. 
Цена сделки занижается в договоре с целью якобы уклонения от налогов. Однако: 1 — многие сделки освобождены от налога (смотри «Налогообложение сделок с недвижимостью»). 2 — даже если сделка подлежит налогообложению, подоходный налог — проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная экономия покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска. В любом случае потребуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы. 

Совместное имущество супругов. Для его продажи нужно либо заверенное у нотариуса согласие на продажу, либо убедительное доказательство того, что человек этот никак не «вмешается в процесс». Поскольку и согласие, и свидетельство о смерти вполне могут быть поддельными, единственным надежным способом можно считать физический привод данного гражданина и подтверждение им своего согласия в момент сделки. Все остальные варианты стопроцентно надежными признаны быть не могут. 

Обиженные заключенные. В 1995 году был отменен закон, согласно которому всякий, кто приговаривался к лишению свободы более чем на полгода, автоматически терял на квартиру все права; теперь эти люди могут после освобождения требовать возврата проданной родственниками квартиры. 

Непонятки. Продавец пытается доказать неосознание последствий своих действий. Может вспомнить про состояние опьянения, депрессию. Или заявит, что сделка совершена по принуждению. 

Несовершеннолетние дети. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем, или обладали таким правом на момент приватизации, то для совершения сделки необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. В интересах ребенка суд моментально расторгает жилищные сделки, не разбирая — кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Если в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, выясните их дальнейшую судьбу. В 1991-1994 годах при приватизации квартиры несовершеннолетних не включали в состав собственников, — впоследствии это было признано незаконным. Разрешение на такие сделки выдаётся при условии одновременного приобретения в пользу несовершеннолетних равноценного жилья. 
 
Чужая квартира 
Продажа «не той квартиры». Покупателю показывают одно жилье, а затем по чистым документам продают другое. На час прибиваются таблички с названиями улиц и номерами домов. 

Продажа по дубликатам документов. Завладев любым путём паспортом владельца, получаются дубликаты правоустанавливающих документов. 

Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым нужно срочно приватизировать квартиру, и предлагают услуги по оформлению документов. Затем происходит поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление уже приватизированной квартиры на подставного. 

Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Фабрикуется (или покупается) фальшивое свидетельство о смерти живого человека, подделывается завещание, и через полгода легально в нотариальной конторе получается свидетельство о праве на наследство. Оформление квартиры на нового собственника — и продажа. 

Подделка правоустанавливающих документов. На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп регистрации. Следует проверить их подлинность в выдавшем органе. 
Подделать весь пакет документов для продажи сложно, поэтому злоумышленники смешивают подлинные документы с фальшивыми. В разных документах не должно быть несоответствия лиц, времени и места действия. Часто привлекается доверенный нотариус — особенно соблазнительно получить нотариальные копии фальшивок, которые затем можно и уничтожить. 

Взлом баз данных Единого государственного реестра. В базу вносятся изменения данных собственника, от имени которого оформляется продажа. Регистрирующие органы предпринимают меры, чтобы такие неприятности не допускать, но прецеденты уже были. 
 
Наследник скрывает от покупателя факт существования других наследников. Проверить самостоятельно круг наследников по закону трудно. Когда правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, подобное мошенничество практически невозможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность. 

Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности. Основание для прекращения действия доверенности может быть истечение срока или отзыв доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным. Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, а часто доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Вы должны получить ответ на вопрос — почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности не понятны, воздержитесь от сделки. 

Фальшивые документы. Фальшивыми могут быть правоустанавливающие документы и паспорта. Таким способом чаще всего продают снимаемую квартиру. Ранее бывало — организовывали сделку в мнимой нотариальной конторе, и затем «сдавали» документы в БТИ. Чтобы миновать очередь, мошенник шёл туда с документами и сотней-другой долларов один, затем выносил подписанные и заверенные печатями документы. Потом они оказывались поддельными После 05 августа 1999 года практически не применяется, достаточно оттянуть срок расчёта с момента сдачи документов до момента получения свидетельства о праве собственности. 
   Внимательно изучайте документы, сопоставляйте даты, номера. Для фабрикации прописки в паспорт просто может быть вставлена страничка другого паспорта. Необходимо сопровождать продавца во все инстанции (ЖЭК, БТИ), и убедиться, что документы он действительно получает там, а не вытаскивает из кармана заранее заготовленную фальшивку. 

Завещание. Завещание может быть поддельным. Из нескольких признаётся действующим последнее, при этом наследник мог не знать об изменении воли умершего. Даже после продажи такое завещание (и вследствие этого — сделка) могут быть оспорены. 
   Права на наследство нужно заявить в течение полугода после открытия наследства. После этого вступивший в права наследования может творить с полученной собственностью что угодно. Наследник, появившийся позже, и доказавший невозможность явиться в срок (или отсутствие информации об открытии наследства) вправе эту идиллию нарушить. 

Пожилая квартира, «буду ухаживать за пожилым, одиноким человеком с последующим наследованием». Порой единственная ценность, которую они сумели получить к пенсионному возрасту — квартира. Именно с помощью своей недвижимости одинокие старики пытаются разрешить материальные проблемы. Пожизненная рента предоставляет пожилым людям возможность получения денежных средств и ухода, а передача права собственности происходит лишь после их смерти,  у рентополучателя — есть возможность расторжения договора в одностороннем порядке. 
   Юридически малограмотные пенсионеры уговариваются на заключение договоров дарения, и квартира сразу переходит в чужие руки. Далее дарителя выписывают из его собственной квартиры на законных основаниях. 
Мёртвая квартира. Есть ещё квартиры во владении одиноких пьяниц. В принципе схема проста: пьяницу долго снабжают выпивкой — не требуя пока денег. Когда он уже не знает, на сколько «нагулял», заявленный долг предлагается погасить. Раньше такие люди отдавали свое жилье за несколько ящиков водки. 
  Если в деле участвует наследник, процесс доводят до летального исхода. «Пьяную» смерть обычно не расследуют всерьёз. 
  Почти все алкаши уже выселены из своих квартир, однако — люди продолжают пить. Когда-то я жил в доме, где соседями были вполне преуспевающие люди… но — попивали. Сначала забросили дела, потом выносили шмотки, затем ковры, после — мебель. Когда я уезжал, их квартира была голой. Более чем вероятно, что она уже продана — и, скорее всего, не за полную цену.

Отказ от сделки. Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намерениях. 
  Иногда риэлтеры берут не только задаток, но и всю сумму стоимости жилья — для передачи продавцу, и потом, естественно, отдавать не хотят. 

Новострой. Сопутствующие строителям фирмы 
  При нехватке наличных строитель может расплачиваться с поставщиками будущими квартирами. Переход права может быть зарегистрирован, а поставка — сорваться. Полученную от такого поставщика квартиру придётся вернуть — бесплатно. 

Банкротство продавца в течение года после регистрации продажи также влечёт изъятие недвижимости. 

Наличие в договоре заведомо невыполнимого для Вас условия. Влечёт расторжение сделки. Возврата денег будете добиваться долго.

Аренда. Если арендатор исчез, навредив более чем на 200 МРОТ — ст. 159 часть 2. Если больше 500 — уже часть третья, что для вас полезнее. 
Телефон. Не отключайте «08»!!! По межгороду всё равно звонить можно, через телефониста, но Вы об этом узнаете слишком поздно — при отключённой «восьмёрке» экспресс-счета не выставляются. Никакой залог не сравним с двухмесячной стоимостью ежедневных переговоров с Перу, например. 

Сумма аренды. При выставлении по средней рыночной цене и клиенты будут «средними». Завысите цену — получите тех, кого никуда не пускают. Слегка занизите — сможете выбрать, кто понравится. 

Сделку лучше застраховать — по крайней мере, возмещение ущерба практически гарантировано. 


Страхование 

Титульное – страхование от потери прав собственности (титула) на движимое и недвижимое имущество. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхованием потери имущества в результате утраты права собственности». 
   Как только ваше право на имущество будет оспорено третьей стороной, а сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной, страховая компания возместит полную стоимость утерянного имущества. Понятно, что если договор титульного страхования заключался на основе оценки БТИ, вы можете рассчитывать на возвращение остаточной стоимости жилья. Если вы не стали экономить на покупке страхового полиса, все потраченные на квартиру деньги вернутся полностью. 
   Поскольку риски при страховании прав собственности велики, полис титульного страхования в России стоит довольно дорого. Его цена колеблется от 0,5% до 3% от страховой суммы, то есть от стоимости квартиры. 
   Размер страхового взноса зависит от нескольких факторов. Страховка на десять лет стоит дороже, чем на более короткий срок. Цена полиса напрямую зависит от количества сделок с квартирой: чем больше собственников у нее было, тем выше тариф. «Темное прошлое» квартиры также увеличивает стоимость страховки. 
   Начиная со второй сделки историю квартиры проследить довольно трудно, поэтому при расчете стоимости полиса страховщики применяют поправочные коэффициенты. Если квартира куплена на первичном рынке у крупной риэлтерской фирмы (которая сама страхует свою ответственность) или в жилищно-строительном кооперативе, применяется понижающий коэффициент (0,8%). Если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети, а также незарегистрированные по данному адресу, но имеющие право на жилплощадь, стоимость страхового полиса сразу подскакивает на 1,5%. В том случае, когда не представлены документы о дееспособности продавца и предыдущих владельцев, цена полиса возрастает на 1,2%. 

Передача денег 
На рынке недвижимости имеются различные схемы расчетов, и когда дело доходит до наличных денег, от обмана не застрахован никто. Вопрос о безопасности и надежности расчетов – пожалуй, один из главных при операциях купли-продажи жилья. 

При расчёте наличными деньгами из рук в руки трудно найти плюсы. К примеру, продавец и покупатель заключают и нотариально удостоверяют договор купли-продажи, после чего едут регистрировать его в регистрационную палату. В момент регистрации покупатель становится собственником квартиры. А продавец этой квартиры ею больше не владеет. Вопрос в том, когда ему достанутся деньги. Если до регистрации, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделку не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать деньги или выписываться из квартиры, если не выписан из нее до сделки. Можно расчеты производить и после регистрации. Но тогда без квартиры и денег может остаться продавец, так как после регистрации квартира ему уже не принадлежит. 

Процесс регистрации купли-продажи квартиры длится месяц, а нередко и больше. 

Кроме того, где гарантия, что вы хорошо умеете считать такие большие суммы денег и профессионально отличать настоящие купюры от поддельных, особенно, если дело касается долларов. И где гарантия, что не подсунут вам вместо пересчитанных денег куклу? 

Ну, конечно, «свои-то кровные как-нибудь посчитаю» — усмехнулись Вы — и напрасно. Один из крупнейших юристов нашего города, при том специализирующийся на сделках с недвижимостью — продавая свою квартиру, погорел на простейшем приёме — «дипломат с двойным дном». 

Активно используются «ломка» и «куклы». С 1995 года в России при наличных взаиморасчетах запрещено использование «нерублей», и человеку, получившему вместо долларов резаную бумагу, податься некуда. 

Как и все другие документы, могут подделываться договоры, открывающие путь к банковской ячейке. Продавец, открывший ячейку, может увидеть, что она пуста. Равно и покупатель, которому сказали, что сделка по каким-то причинам расстраивается, может обнаружить в банке пустоту. 

Способы расчётов. 

Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку.
   Небольшой металлический ящик, размещаемый в стойке в подвале банка. Ячейка открывается одновременно двумя разными ключами. 
   При закладке ячейки банк допускает в хранилище стороны сделки и сопровождающего посредника, и предоставляет в пользование детектор подлинности и счётчик купюр. Арендатором ячейки выступает покупатель, но право вскрытия может перейти к продавцу через определённый срок и по предъявлении обусловленных документов, обычно — свидетельства о праве собственности на приобретаемое жилье.. Право вскрытия ячейки снова переходит к продавцу, если покупатель в положенный срок не предъявил требуемый документ, и, соответственно, не вскрыл ячейку. Порядок доступа может быть иначе согласован с сотрудниками банка при закладке ячейки. 
Опасность — покупатель может не передать ключ и свидетельство, и продавец не вскроет ячейку, накладывая арест — скандал, одним словом. Также противники расчёта через ячейку утверждают, что в нашей стране вместо денег в ячейке могут оказаться рваные газеты. Против совместного доступа есть такой довод: покупатель уже всё взял, и может не являться в банк — а кроме того, с ним действительно может что-нибудь случиться — и тогда продавец не получит своих денег. Также покупатель может начать шантажировать продавца — наличием валюты. 
   Минусы Любые официальные споры при таком расчёте проблематичны — обеим сторонам придётся заявить, что они — участники незаконной валютной сделки, что чревато изъятием всей суммы в пользу государства. 
   Банк действительно не несёт ответственности за содержимое ячейки при отсутствии следов взлома. 
   При одновременном расчёте по связанным сделкам приходится закладывать несколько ячеек, что также не очень приятно. 
   Момент вскрытия ячейки — и наличия на руках должной суммы известен недопустимо большому числу людей. 

Теоретически наиболее удобен банковский аккредитив.

Безналичное перечисление исключает любой обман при расчёте, однако: расчёт должен происходить только в рублях! 

Вексель через банковскую ячейку при участии представителя юр/конторы.

Процедура: 

1. Бесплатное открытие валютных счетов сторонами сделки. 

2. Покупатель арендует ячейку, оговаривая порядок доступа. 

3.Наполнение в удобный покупателю момент счёта необходимой суммой. 

4. Безналичное приобретение покупателем банковского векселя (на предъявителя либо с передаточной надписью) 

5. Совместная закладка векселя в ячейку. 

6. По завершении сделки продавец совместно с представителем юр/конторы вскрывают ячейку. 

7. Продавец погашает вексель в банке наполнением валютного счёта. 

Если сделка сорвалась, покупатель совместно с представителем юр/конторы по истечении оговорённого срока вскрывают ячейку, и покупатель погашает вексель переводом на валютный счёт, опять же в удобное ему время 

Получение наличных денег — самостоятельно. (справка о получении валюты?) 

Валюта проходит банковский контроль, что исключает получение поддельных купюр, кукол и т.п.. 

Банковский вексель является безусловным обязательством банка и имеет значительную степень защиты. Номер векселя контролируется при закладке и выемке ячейки. 

Вексель банка можно переоформить в вексель Сбербанка, что даст возможность обналичить его в любом городе. 

Участие незаинтересованной стороны — юр/конторы — обеспечивает соблюдение условий получения денег. 

В многоходовой сделке используется несколько векселей. 1-% налог на приобретение валюты с 01 января 2003 года отменён, так что финансовых потерь нет 

Недостатки. 
  О валютных операциях с суммами, превышающими 10000 USD банк подаёт сведения в ИМНС 
Однако УЮ также направляет в ИМНС копию договора. При несовпадении сумм возникнут вопросы. 
  Можно упереться в нежелание платить налоги, но: 
1.Масса способов не платить налоги честно. 
2. Опасности заключения договора по заниженной цене обсуждались выше.

Читайте также  Квартира ценой в аэропорт